Главная / СМИ о пострадавших / Аналитика

Анализ динамики рынка московской недвижимости

Как показывает мировая практика, основополагающим фактором определения цены того или иного жилья являются объекты вторичного рынка недвижимости. Но это правило почему-то абсолютно не распространяется на Москву, где стоимость всему и вся уверенно диктует "первичка" - рынок новостроек, во многом контролируемый городом и крупными девелоперами.

С 1 апреля 2005 года на рынке недвижимости начался "исход". Все, кто не был готов к такому повороту событий, не обладал достаточными средствами и связями, постепенно вытеснялись из этой сферы деятельности.

Простому покупателю квартиры в столице и частному инвестору бывает сложно ориентироваться в особенностях этого рынка. Как предугадать очередной скачок цен на жилплощадь и выбрать правильный момент для покупки недвижимости?

В разных странах мира строительство жилого дома - очень прозрачный инвестиционный процесс. Девелопер берет участок земли, оценивает, сколько стоит жилье в домах, находящихся по соседству, и к какой качественной группе они относятся. Потом начинает застройку из расчета того, что клиент, купивший квартиру на начальном этапе, экономит до 20% своих средств. К моменту сдачи цена квартир в уже полностью построенном объекте совпадает со стоимостью соседних домов схожей группы. Таким образом, первичный рынок жилой недвижимости полностью подчиняется вторичному.

В Москве сложилась несколько иная ситуация, серьезно затрудняющая прогнозирование развития рынка даже на год вперед. Хотя разобраться в тенденциях все же реально: и неподготовленный покупатель может попытаться определить, когда начнется подорожание на вторичном рынке жилья. Приступить к анализу целесообразно с законодательных предпосылок.

Дела минувших дней
Еще до вступления в силу 214-ФЗ у потенциального новосела было два варианта: купить квартиру на вторичном рынке жилья и въехать в нее немедленно или найти фирму-застройщика и приобрести жилплощадь еще до рытья котлована. Первый вариант был более понятен и безопасен. На этом его преимущества и заканчивались.

Со вторым вариантом все выходило сложнее. Надо было учитывать сроки возведения дома, вероятность того, что строительство будет "заморожено", а фирма-застройщик исчезнет в неизвестном направлении. Но этот путь обладал двумя несомненными достоинствами: получение в перспективе современной по планировке и коммуникациям квартиры, а также экономия средств до 30%.

Складывалась вполне обычная картина, полностью схожая с существующей во всем мире. Возводили в то время достаточно активно, на рынке недвижимости было множество небольших фирм, которые, имея ограниченные финансовые возможности, рассчитывали на продажу своих квартир на начальном этапе строительства.

На первый взгляд все - и покупатели, и застройщики - были довольны сложившейся ситуацией, а средняя цена 1 кв. м жилья составляла тогда немногим менее $2 тыс. Проблему вызвали недобросовестные застройщики, которые по каким-либо причинам не закончили возведение новостроек, и покупатели, инвестировавшие свои кровные в покупку жилья.

Сколько действительно было недобросовестных застройщиков - теперь судить непросто. Новости по телевизору, статьи в СМИ, интерпретации громких фраз властей, демонстрации обманутых дольщиков... В итоге из всего этого вала информации правоохранительные органы наскребли два уголовных дела, до сих пор не дошедшие до суда.

Закон и беспорядок
Нельзя сказать, было ли это продуманной акцией некой группы лиц с привлечением внимания СМИ, или действительно большой процент застройщиков не мог выполнить взятые на себя обязательства. Но так или иначе появляется 214-й федеральный закон, который вступил в силу 1 апреля 2005 года и запретил девелоперам привлекать денежные средства граждан на начальных этапах строительства.

По идее это должно было благотворно отразиться на рынке недвижимости и решить проблему с недобросовестными застройщиками. В реальности же количество новостроек за период с 1 апреля 2005 по 1 января 2006 года сократилось примерно на 50%, при этом, по словам директора по маркетингу и продажам ОАО "Квартал" Сергея Лушкина, тенденция имеет продолжение и в этом году: "За период с 1 января по 1 июня количество новых объектов, выставленных на рынок, уменьшилось на 20% ".

В первую очередь это связано с тем, что рынок недвижимости начали покидать мелкие фирмы-застройщики. Они не обладали собственными финансовыми средствами для самостоятельного возведения домов с последующей продажей квартир и не имели достаточного административного ресурса, чтобы позволить себе нарушение или вольную трактовку 214-ФЗ. Крупные фирмы-застройщики в данной ситуации остались в большом выигрыше. Многие их конкуренты, работающие "не за страх, а за совесть", ушли. Причем мелкие фирмы оставили не только эконом - и бизнес-сегменты. Часть отказалась и от строительства элитных объектов недвижимости, тем самым предоставляя возможность крупным компаниям занять эту нишу. Хотя изначально элитный рынок был ориентирован на ювелирную, штучную работу, которой в основном являлись объекты именно мелких застройщиков.

В общем с 1 апреля 2005 года на рынке недвижимости начался "исход". Все, кто не был готов к такому повороту событий, не обладал достаточными средствами и связями, постепенно вытеснялись из этой сферы деятельности.

Естественно, что с уходом деятельных конкурентов произошло резкое снижение числа строящихся объектов, а с ним моментально поползла вверх цена 1 кв. м. Кому, кроме крупных компаний-застройщиков, эта ситуация была на руку - не понятно.

Чудо импровизации
Вероятно, все это менее напоминало бы фарс, если бы компании действительно строили дома на свои собственные средства. Однако они нашли множество обходных путей, чтобы получать деньги покупателей до начала строительства, и постоянно изобретаются новые способы. Даже Сбербанк РФ предложил свою собственную схему, чтобы не оказаться в стороне от текущих из карманов покупателей рублевых рек.

Самая простая и гениальная из всех работающих сегодня схем - это, конечно, векселя. Если застройщику нельзя брать деньги - он с радостью продаст клиенту вексель. В случае чего получить свои деньги обратно покупателю будет еще сложнее, чем если бы он владел долевым паем, который практиковался до принятия 214-ФЗ. Можно с уверенностью сказать, что несостоявшийся покупатель квартиры будет получать свои средства по этому векселю в порядке строгой очереди вторым с конца.

Интересным является тот факт, что после выхода серьезного 214-ФЗ в нем остались "пустые места", которые допускают неоднозначную трактовку - разумеется, не всеми участниками рынка недвижимости.

Захват власти
Все эти события постепенно привели к полному и безоговорочному захвату ценовой инициативы первичным рынком жилья. Дефицит породил повышенный спрос, который в свою очередь вызвал рост цен. "Вторичке" оставалось только тянуться за новостройками. Покупка квартиры в самом начале строительства на сегодняшний день по затратам почти ничем не отличается от приобретения жилья на вторичном рынке.

Специалисты компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" комментируют сложившуюся ситуацию следующим образом: "Столичные новостройки растут в цене несколько быстрее, чем квартиры на вторичном рынке. Фактор активизации спроса и снижения предложения дополняется естественным увеличением инвестиционной стоимости объектов по мере их возведения. Играют свою роль и инвестиционные сделки, которые заключаются в основном на "первичке". В результате цены новостроек почти достигли уровня "вторичных" квартир, если сравнивать объекты одного сегмента. В прошлом году разница стоимости 1 кв. м в них была более заметной".

В марте-апреле 2006 года темпы роста цен достигли небывалых высот. Специалисты "МИЭЛЬ-Недвижимости" отмечают, что объем предложений на вторичном рынке в марте-апреле достиг минимальных значений. "В условиях, когда цены растут на 10-15% в месяц, продать жилье заставляет лишь острая необходимость. При ее отсутствии продавцы снимали квартиры с экспозиции. Зачем выставлять предложение сейчас, если позже оно реализуется значительно дороже? На их месте так поступил бы каждый.

Но у тех, кто все-таки проводил сделку, срок экспозиции в отдельных случаях сокращался до одного дня, на квартиру претендовали до 10-15 покупателей. Количество альтернативных сделок сократилось вполовину. А те, которые удавалось осуществить, заключались с большим трудом. За один день квартиры дорожали на $10-20 тыс. В результате значительная часть покупателей выходила из игры: не все из них были способны найти дополнительные деньги.

Впрочем, в мае, со снижением темпов подорожания недвижимости, предложение стало увеличиваться. На данный момент по отдельным районам оно выросло в три раза по сравнению с предложением в марте. Но спрос по-прежнему остается очень высоким".

Таким образом, прослеживается четкая взаимосвязь между первичным и вторичным рынком жилья: уменьшение предложения на первом вызывает увеличение спроса на втором. В ценовом плане они ведут себя практически синхронно, и темпы подорожания квартир на них примерно одинаковые. Естественно, рынок вторичного жилья не в силах моментально среагировать на новый скачок "первички", но при стремительном росте цен люди просто снимают свои квартиры с продажи, чтобы не прогадать, и ждут некоторой стабилизации цен.

"Первичная" проблема
Стоит упомянуть еще один принципиальный момент, который подтверждает, что цены на "вторичные" квартиры берутся явно с потолка и "подгоняются" под цены на жилье в новостройках. Потому что цена 1 кв. м в квартире, не обладающей никакими видовыми, планировочными и инженерными достоинствами, в морально устаревшем доме просто не может быть равна стоимости "квадрата" даже в новостройке эконом-класса. При этом город продолжает уверенно забирать квартиры в строящихся домах под свои социальные программы.

Это приводит к тому, что все большее число новостроек - в первую очередь домов эконом-класса - выводится из рыночного оборота. По итогам 2005 года в рамках городской социальной жилищной программы возведено 1, 6 млн. кв. м жилья. В 2006 году заложен показатель 1, 87 млн. кв. м. Таким образом, рост объемов строительства только городского социального жилья составляет 17%.

Если к этому прибавить и федеральную долю, предназначенную для военнослужащих (а это около 300 тыс. кв. м жилья), объем социального жилья выйдет на уровень более 2 млн. кв. м. При планах строительства в 2006 году 4, 73 млн. кв.м доля социального жилья составит около 45% общего количества возводимых столичных новостроек. Вот так решение жилищных задач для одних групп населения оборачивается снижением доступности квартир для других.

До каких пор ситуация с несколько искусственным завышением цен на вторичном рынке недвижимости будет иметь место, эксперты ответить не берутся.

Но многие риэлторы отмечают уменьшение количества сделок на вторичном рынке жилья. В то же время и ситуация на первичном рынке вызывает некоторые опасения. Тот порог, при котором даже у среднего класса населения не хватит средств на покупку жилья, уже близок. Правда, точную цифру стоимости 1 кв. м, при достижении которой число покупателей квартир существенно снизится (даже учитывая сокращение объемов строительства и социальную программу Москвы, забирающую до 45% построенного жилья), сказать никто не решается.

Время покупать
В настоящий момент риэлторы фиксируют следующие благоприятные моменты для приобретения жилья в новостройках. Первый пик продаж отмечается при выводе объекта на рынок. На этом этапе покупают квартиры те клиенты, которые давно его ждали. С ними застройщик находится в диалоге, постоянно информируя о подготовке проекта. Такие клиенты наиболее лояльны, поскольку обычно проживают в районе строительства, хорошо знают репутацию продавца. Поэтому, будучи в нем уверены, приобретают жилье на самой ранней стадии по наименьшей цене.

Следующий всплеск продаж происходит после старта массированной рекламной кампании. Она рассчитана на всю Москву и стимулирует к покупке обширный круг клиентов. При дефиците предложения новый объект вызывает у них повышенное внимание.

Активный спрос также наблюдается, когда начинается возведение жилых этажей. Строительные работы становятся зримыми, и на рынок выходит другая группа клиентов, более осторожных. И хотя на этом этапе жилье становится более дорогим, покупатели готовы переплачивать за снижение рисков.

Очередной пик продаж возможен, когда возведена основная часть здания, конечно, при условии наличия в продаже квартир.

Сейчас количество выставленных на продажу объектов увеличивается - это обусловлено традиционным летним снижением объемов продаж. Так что последние месяцы лета вполне могут оказаться наиболее благоприятными для покупки квартир, ведь за ними вполне вероятен осенний рост цен на новостройки, который потянет за собой цены на жилье вторичного рынка. Перейдем ли мы этой осенью ценовой барьер, за которым упадет спрос, предсказать не возьмется никто.

***

В условиях, когда цены растут на 10-15% в месяц, продать жилье заставляет лишь острая необходимость. При ее отсутствии продавцы снимали квартиры с экспозиции.

***

Лидия Гречина
Заместитель директора департамента маркетинга и рекламы корпорации "ИНКОМ-Недвижимость ":

- Если прогнозировать рост цен на недвижимость в июле-августе, то стоит сказать с большой степенью вероятности, что темпы роста сократятся и не превысят 1-2% в месяц. Тем, кто хочет сэкономить, лучше всего покупать жилье сейчас, так как до конца года цены на недвижимость способны вырасти в среднем на 20%. Увеличение темпов роста цен обеспечит сезонный фактор: осенью активность покупателей возрастает.

Если учесть тот факт, что за первое полугодие 2006 года цены на жилье повысились в среднем на 50%, а по отдельным сегментам рост составил более 60%, то тема инвестиций в недвижимость в данный момент достаточно актуальна. Такая доходность не может не привлечь внимание частных инвесторов. Однако доля покупателей, преследующих исключительно инвестиционные цели, не превышает 5-10%.

Чтобы прогнозировать развитие рынка жилья, необходимо учитывать следующие факторы. Во-первых, развитие ипотечного кредитования. На сегодняшний день абсолютное большинство сделок на рынке осуществляется без использования кредитов. При условии увеличения доступности кредитных ресурсов ипотека способна заметно повысить спрос на рынке жилья, что в условиях ограниченного предложения приведет к очередному скачку цен. Вероятнее всего, в ближайшее время ситуация не изменится, хотя число банков, предлагающих программы жилищного кредитования, постоянно увеличивается.

Во-вторых, последствия 214-го закона привели к сокращению числа компаний-застройщиков, работающих на рынке, снижению предложения по новостройкам, что в сочетании с повышением спроса на жилье (из-за увеличения числа ипотечных сделок) ведет к росту цен.

***

Нина Кузнецова
Генеральный директор ЗАО "МИАН-агентство недвижимости":

- На мой взгляд, несоответствие московского рынка мировой практике связано с тем, что он сегодня находится на этапе очень активного роста. Эта ситуация подогревается еще и ажиотажным спросом на жилье, недостаточными темпами строительства и пр. Таким образом, желающие купить квартиру в Москве прежде всего ориентируются на первичный рынок - квартиры "без истории", с качественной инженерной "начинкой", более современными планировками.

Кроме того, количество предложений на первичном рынке, несмотря на последние изменения в законодательстве, все же растет более динамичными темпами по сравнению со вторичным.

Ответ на вопрос, как не прогадать, покупая квартиру, очень прост. Нужно подойти к решению этого вопроса профессионально, то есть обратиться к риэлторам, которые в курсе всех изменений и нюансов рынка недвижимости. Именно они могут помочь правильно сориентироваться в предложении, оценить риски и ликвидность того или иного объекта.

19.07.2006 | Источник: "Квадратный метр"