Главная / СМИ о пострадавших / Аналитика

Распоряжение В. Ресина о необходимости резервировать 15% площадей новостройки - благо или зло?

"Законодательница" мод для соинвесторов и девелоперов

Человеку свойственно ошибаться. Но главное не это - важно, исправлена ли оплошность. Для этого анализируют неутешительные результаты или... делают вид, что ничего страшного не произошло, а если гвоздь забит не туда, то еще пару раз с силой бьют по шляпке. Последнее означает либо абсолютный непрофессионализм, либо то, что заявленные и действительные цели - не одно и то же, что "ошибка" и есть цель. Закон N 214 нанес тяжелейший удар всему строительному рынку страны, в том числе и стройкомплексу Москвы. Устранить негативные последствия должны не только поправки, но и региональное законодательство, конкретизирующее применение федерального закона. Столичные власти взялись за дело.

Распоряжение за подписью главы столичного стройкомплекса Владимира Ресина обязало застройщиков резервировать 15% площадей новостройки до полного завершения строительства, то есть до ее сдачи в эксплуатацию. Если компания окажется несостоятельной, то застройщик, к которому перейдет контракт, завершит работы на средства от продажи резерва. По словам чиновников, это станет гарантией того, что девелопер доведет дело до конца, и дополнительной мерой, страхующей вклады частных лиц в долевое строительство.

Резерв карман не тянет?

Реалии рынка заставляют усомниться в обоснованности подобных оценок. Во-первых, распоряжение фактически устанавливает презумпцию виновности застройщика. Оно одинаково распространяется .на всех: на те компании, которые постоянно переносят сроки сдачи объектов и допускают двойные продажи, и на фирмы, для которых такая практика не характерна. То есть в распоряжении есть признаки неизбирательного, коллективного ущемления прав, и оно имеет перспективы стать причиной судебного разбирательства.

Во-вторых, многие из примерно 40 компаний только Московского региона, "оказавшихся несостоятельными" за последний год, успели продать меньше 85% площадей. Непонятно, как оставшиеся 15% смогли "гарантировать" интересы дольщиков, почему последним пришлось голодать и разбивать палаточные городки в центре столицы.

В-третьих, нужно быть исключительно наивным человеком, чтобы полагать, будто застройщики не найдут законного способа "оформить" отношения с клиентами, которым понравились именно зарезервированные квартиры. Гражданский кодекс предоставляет для этого массу возможностей. Как будут защищены интересы этой категории покупателей, неизвестно.

И наконец, распоряжение, как сейчас принято говорить, "имеет коррупционную составляющую". Представьте два дома, принимаемых госкомиссией. В одном продано 100% квартир, в другом - 85%, а оставшиеся разрешается продавать только после приемки. Какой из застройщиков гарантирован от необоснованных притязаний? Ответ очевиден, и защита интересов жильцов здесь ни при чем: для них материалы госкомиссии всегда были тайной за семью печатями.

Известно и то, что часть компаний, "оказавшихся несостоятельными", попросту пали жертвами спора "хозяйствующих субъектов". Практически готовый дом с 15%-ным резервом площадей станет лакомым кусочком для атак. Например, вдруг выяснится, что строительство ведется с грубыми финансовыми нарушениями. Его отстранят, а преемник потратит средства от реализации 15% площадей как бы на завершение строительства.

Возможно, 15% площадей покажутся цифрой некритической, но какая-то планка (20, 30, 50%) наверняка вызовет атаку? Зададимся вопросом: что помешает со временем увеличить долю резерва до 20, 30 или 50%, если 15% будут признаны законными? Лиха беда начало.

Остатки сладки

Справедливости ради следует добавить, что большинство застройщиков, получив средства на возведение дома (считается, что для этого необходимо продать около трети площадей), не слишком форсируют продажу остальных квартир: ведь по мере приближения сдачи дома их стоимость значительно возрастает.

Часто девелопер приберегает лучшие 10-20% квартир до самой госкомиссии (их стоимость не только изначально больше, но и возрастет на большую сумму, чем цена остальных). Покупателям же говорят, что эти квартиры уже проданы и мягко перенаправляют их интерес в сторону апартаментов поплоше, тем более для многих из тех, кто спешит купить жилье на начальных стадиях, главный фактор - не красивые виды и планировка, а цена.

Некоторые достаточно сильные компании могут придержать до 30% квартир. В этом случае надо было бы утверждать, что 15%-ный резерв превращается в чистую формальность. Но правильнее сказать, что, не предлагая строительным компаниям никаких преимуществ, распоряжение создает им дополнительные трудности.

Понятно, что все эти риски, переведенные в денежный эквивалент, застройщики заложат в бизнес-планы (в стоимость жилья). А вот небольшим компаниям, которым периодически приходится продавать все квартиры еще до сдачи дома, придется совсем туго. Впрочем, мелкие строительные фирмы и так практически выбиты с рынка.

Беспредельная забота

Долгие годы в Москве господствует практика, при которой конкурс или аукцион проводится без всяких оформленных проектов со стороны компаний-претендентов. То, что они предоставляют комиссии, стоит назвать заявлением о намерениях. Побеждает тот, кто обещает городу больше денег и берет обязательство сократить срок строительства, а вдобавок - какой-нибудь пустячок, не измеряемый в деньгах и месяцах, вроде общедоступного скверика или детской площадки. Случается, правда, что побеждает компания, которая и денег предлагает меньше, и сроки строительства - дольше, но чей "бонус" кажется членам комиссии наиболее общественно значимым. По необъяснимым причинам.

Итак, выиграв конкурс, победитель составляет проект и месяцами, а то и годами утверждает его у чиновников. А чтобы уложиться в срок контракта (иначе ведь участок отнимут), возведение начинает без утвержденной проектно-сметной документации и собственно без разрешения на строительство. Одновременно, если не раньше, начинаются продажи квартир в будущем доме.

Обеспокоенным жителям соседних домов, а также мнительным покупателям застройщик говорит, что проект есть, и его покажут. Как только подберут красивую обложку или что-нибудь в этом роде. А в узком кругу, человек в 100 на какой-нибудь конференции по инвестированию, жалуются, что город их попросту "кидает": продает участок, мешает началу строительства, отнимает участок и снова продает очередному счастливчику. Иногда, опять же по непонятным причинам, проект утверждается сходу, но, согласитесь, практика в целом сомнительна.

Утром - разрешение, вечером - стройка

Городские власти учли критику и пошли навстречу застройщикам. В том же распоряжении столичного правительства, которое радует нас 15%-ным резервом, есть и другие новшества, формально укладывающиеся в требования закона о долевом строительстве.

В лотовую документацию будет включен пункт, дающий застройщику право начинать продажи только *после утверждения проектно-сметной документации и получения разрешения на строительство, а также после того, как префектура округа утвердит график реализации инвестиционного проекта и будет подписан протокол предварительного распределения площади в объекте. То есть к нормам федерального закона о долевом строительстве добавилось как минимум два московских требования.

Строго говоря, возразить нечего. Документы хорошие. А если подумать, то подобных полезных графиков и протоколов несложно придумать еще с сотню. Правда, застройщики ждали от властей совсем другого, а именно: максимального упрощения, прозрачности процедур по оформлению и согласованию документации для компании, выигравшей конкурс. Как и прозрачности проведения самих конкурсов. Не помешал бы и ответ на вопрос, когда участки начнут распределяться только на аукционах, что, кстати, требует закон. Эти меры позволили бы ускорить оборот средств и сроки строительства, уменьшить "непроизводственные расходы", то есть благоприятно отразились бы на конечных ценах. Но власти застройщиков опять не поняли.

И снова соинвесторы

Что радует в новом распоряжении, так это сообщение о том, что разработан новый типовой договор между приобретателем жилья и компанией-застройщиком.

Действительно, ранее каждая фирма предлагала клиентам собственный вариант договора. Различия, впрочем, были невелики. С одной стороны, нужно было внушить покупателю, что он вовсе не покупатель, за которым стоит закон о защите прав потребителей, а соинвестор, бизнесмен, действующий на свой страх и риск. При этом само слово "соинвестор" в договорах не употреблялось, иначе самые умные могли взять Гражданский кодекс и пойти в суд требовать собрания "акционеров" и выплаты дивидендов. Ведь если я соинвестор, то почему я получаю квартиру дороже себестоимости?

В договорах применяются термины: "денежные средства", "взнос", "вклад".

Лепта, так сказать, но никак не "инвестиция". Прекрасны названия договоров: "Договор об организации взаимоотношений", "Договор о присоединении к совместному участию в строительстве" и (шедевр двусмысленности) "Договор участия в инвестиционной программе компании". То есть можно вас и по плечу похлопать как "соинвестора", и при необходимости легко доказать, что в документах говорится об инвестиционной деятельности только компании, а в каком качестве в ней "участвуете" вы - это уже другой вопрос.

Девелоперы неуклюже намекают на то, что меньшая стоимость квартир для "соинвесторов" - это и есть своеобразные дивиденды. Будто не имеют понятия о том, что такое покупка с отложенной поставкой товара и почему она дешевле.

Ответственность - это не к властям

Наверное, и будущие приобретатели жилья, и те, кого сегодня называют обманутыми соинвесторами, хотели бы увидеть в новом распоряжении московского правительства понятные ответы на свои вопросы. В первую очередь положение о том, что, поскольку контракт на возведение дома с привлечением средств будущих жильцов заключают собственник земли и строительная компания, то они и несут солидарную ответственность за завершение строительства. Скажем, если группа граждан купила для себя у московского правительства участок и пригласила на него строительную компанию, обещавшую возвести дом быстро и практически даром, то эта группа граждан и возложила на себя все риски. Если же московское правительство гражданам землю не продает, само выбирает компанию, заключает с ней договор и делит прибыль (в оплату площадки для строительства коммерческого жилья застройщик возводит муниципальное, точнее, покупает его у компании, специализирующейся на "панели"), то не совсем понятно, кого, собственно, "несостоятельный" застройщик обманул? И кто обманывает потребителей, оставшихся без денег и без квартиры?

Только безусловное признание солидарной ответственности города и застройщика, признание так называемых соинвесторов потребителями не будет противоречить духу и букве федерального закона, способно предотвратить кризисы, подобные нынешнему, а также разрешить нынешние трудности.

Азартные игры

Законодательство Москвы в строительной сфере удивительно. По замечанию юриста одной из строительных компаний, оно "громоздко и... динамично". Эта система шлифовалась полтора десятилетия, но оказалась совершенно бесполезной, когда разразился скандал с дольщиками. Можно было бы списать это на случайную недоработку в отдельной части законодательства, но мы видим, как упрямо и целенаправленно этот каток раскатывает и строительные компании: мелкие уже не отскребешь, крупные едва успевают отпрыгнуть.

Чтобы игра выглядела увлекательнее, власти расставляют вокруг все новые и новые барьеры, на которых написаны правильные слова: "резерв", "график", "протокол", "дополнительные меры", "гарантия". Темпы ввода жилья между тем падают, а цены растут. Слишком много ошибок для профессионалов.

***

Только признание солидарной ответственности города и застройщика, признание так называемых соинвесторов потребителями не будет противоречить духу и букве федерального закона.

***

Ирина Егорова

Маркетолог корпорации "ИНКОМ-Недвижимость":

- Московское правительство ввело ограничения на реализацию жилья в строящихся домах. Согласно принятому распоряжению, 15% квартир в новостройках запрещается реализовывать до момента окончания строительства. Не думаю, что такое ограничение повлияет на увеличение стоимости жилья или снижение объемов предложения. Как правило, крупные застройщики и так оставляют нереализованной часть квартир к моменту завершения строительства, а не выставляют весь объем на продажу. Что касается мелких застройщиков, то подобная мера поможет снизить риски граждан при приобретении жилья.

В целом принятие поправок к 214-му закону до сих пор не привело к увеличению объемов предложения. Дефицит на рынке новостроек сохраняется, но темпы роста цен замедляются. Очевидно, что часть покупателей, не успевая за ростом цен на московскую недвижимость, перемещается в ближайшее Подмосковье. А те покупатели, которые рассчитывали на приобретение жилья в ближайшем Подмосковье, - в следующую территориальную зону Московской области.

***

Анатолий Морозов

Генеральный директор компании "МИАН-Девелопмент":

- Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов..." отличается прежде всего ориентированностью на максимальную защиту физических лиц - участников долевого строительства и именно поэтому так усложняет жизнь застройщика. Застройщики вынуждены более тщательно относиться к получению разрешительной документации на строительство. Поэтому затягивается как процесс возведения, так и начало продаж. Свободных площадок, пригодных для строительства, в Москве осталось совсем немного. В итоге предложение новостроек на рынке за последнее время существенно сократилось.

Принятые поправки были направлены на сглаживание неравенства в отношении строительных фирм, но существенных изменений, то есть улучшения жизни застройщиков, не произошло. Ограничения по началу реализации как были, так и остались. Работы позволено начинать не раньше получения разрешения на строительство. При этом, конечно, есть поблажка, которая касается банков-кредиторов, которая отчасти облегчит получение финансирования. Но поправки, как и прежде, не позволят привлекать деньги частных инвесторов на тех условиях, которые интересны застройщикам. То есть процедуры упрощены минимально - ожидаемого увеличения количества новостроек, которое могло бы произойти за счет старта большого числа новых проектов, не будет.

Альберт Акопян Москва

09.08.2006 | Источник: "М2 = Квадратный метр"(Москва)