Жилой комплекс «Юго-Западный» позиционируется как идеальное место для загородной жизни, жилье бизнес-класса, имеющее выгодное расположение и отличную экологию. К сожалению, реклама комплекса использует настоящее время, тогда как стоит использовать будущее.
Украинская ассоциация помощи пострадавшим инвесторам
Их получили те дольщики, права собственности на объект капитального строительства которых были признаны в судебном порядке. Передача ключей и актов осмотра прошла на территории объекта по адресу: г. Москва, район Внуково, д. Марушкино, ул. Северная, д. 21, корп. 1-4 (ТиНАО). Участие в процедуре передачи приняли представители городского застройщика
Многие ошибочно полагают, что главными виновниками всех бед пострадавших соинвесторов являются недобросовестные строительные компании. Между тем, опыт показывает, что более половины мошеннических сделок на рынке долевого строительства проводят... нечистоплотные риэлторы!
Следственный комитет РФ возбудил уголовное дело в отношении подмосковной муниципальной чиновницы, подозреваемой в захвате земельного участка на территории Бородинского военно-исторического заповедника. Кроме того, следователи проверяют законность выделения под дачное строительство и других земель в границах заповедника.
Более 90% жилых площадей, сдаваемых в наем в Москве, арендуются с использованием «серых» и «черных» схем. Об этом со ссылкой на руководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда столицы сообщает РИА «Новости». Объемы съемного жилья в Москве в настоящий момент оцениваются экспертами примерно в 10 млн. кв. м.
Как отметил, предваряя дискуссию, Алексей Сапунов, начальник департамента по вопросам экономической и социальной политики аппарата полномочного представителя Президента РФ в СЗФО, совсем недавно глава государства РФ Владимир Путин в очередной раз обратил внимание на необходимость обеспечения строгого правового сопровождения существующей практики проведения долевого жилищного строительства. Поставленные вопросы уже рассматривались на заседании Координационного совета по развитию строительной отрасли СЗФО и были вынесены на рассмотрение IV съезда строителей Северо-Запада. Выработанные в рамках работы Координационного совета решения стали основой для обращения полномочного представителя Президента РФ в СЗФО в адрес первого заместителя председателя Правительства РФ, министра регионального развития и министра строительства и ЖКХ.
«Перед экспертной комиссией стоит задача детализировать ранее подготовленные предложения, выйти на разработку норм, применимых в практической деятельности органов власти и их взаимодействии с частными инвесторами. Можно говорить о решении актуальных задач жилищной политики на основе государственно-частного партнерства», – резюмировал Алексей Сапунов.
Поможет ГЧП
«Вопросы обеспечения граждан доступным и комфортным жильем должны решаться на основе единого подхода. И этот подход прежде всего связан с развитием ГЧП, что позволяет обеспечить приток инвестиций в эту сферу, направленный должным образом с точки зрения государственной политики», – утверждает, со своей стороны, Юрий Курикалов, эксперт аппарата полномочного представителя Президента РФ в СЗФО.
Решения, выработанные Координационным советом по развитию строительной отрасли СЗФО относительно механизмов государственно-частного партнерства в формировании арендного жилого фонда, сводятся к следующим тезисам.
Во-первых, земельный участок предоставляется в рамках проведения конкурса, а не аукциона. Плата при предоставлении земельного участка отсутствует.
Во-вторых, основным критерием оценки конкурсных предложений является соотношение жилых помещений, предоставляемых на условиях некоммерческого найма и коммерческого найма (или аренды), и размера платы граждан по соответствующим долгосрочным договорам.
В-третьих, частный партнер в ГЧП публикует предложение о предоставлении жилых помещений по договорам найма, и допускается приобретение помещений гражданами в собственность, в том числе в рассрочку.
«Этот тезис принципиально отличается от положений законопроекта о некоммерческом найме, который сейчас рассматривается в Госдуме и в котором предлагается наложить мораторий на продажу жилых помещений в доходном доме, что мы считаем нецелесообразным. Разработчики и председатель Комитета по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская мотивируют мораторий тем, что это будет гарантировать сохранение единства собственности доходного дома. Однако законом может быть установлено единство управления, и фактически оно всегда есть – его обеспечивает преобладающий собственник», – прокомментировал Юрий Курикалов.
Системные подвохи
Участники заседания в целом согласились с целесообразностью предлагаемых поправок в законодательство, направленных на развитие арендного жилищного фонда посредством формирования ГЧП. При этом они указали на ряд системных ошибок в рассматриваемых сегодня на федеральном уровне законопроектах в этой сфере. Так, по мнению Эдуарда Семенова, начальника отдела юридического сопровождения строительной деятельности департамента юридического обслуживания «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», в части ГЧП, возможно, имеет смысл более детально предусмотреть процедуры строительства и передачи объектов социальной инфраструктуры. «Помимо строительства и безвозмездной передачи государству данных объектов приходится платить достаточно большие налоги. Кроме того, строительство объектов социальной инфраструктуры в рамках комплексного освоения не может осуществляться за счет привлеченных средств участников долевого строительства, однако не каждый банк под это готов выделять кредиты», – заявил Эдуард Семенов.
Со своей стороны, Андрей Цилосани, генеральный директор Фонда развития жилищной кооперации СЗФО, указал на необходимость корректировки законопроекта о некоммерческом найме в части включения в число лиц, имеющих право создавать некоммерческий наемный фонд, работодателя. «Работодатель не имеет права создавать некоммерческие организации (по тексту закона), чтобы строить некоммерческое наемное жилье. Однако он наиболее заинтересован в появлении наемного некоммерческого жилья», – сказал эксперт.
Системной ошибкой этого же законопроекта он назвал положение о неотчуждаемости наемного жилья на срок 20 лет. «Получается, на мой взгляд, не совсем верное ГЧП. С одной стороны – государство, с другой – финансовый рынок, который дает кредит на 20 лет под достаточно высокий процент, но при этом держит весь арендный фонд, не давая возможности его отчуждать. И в случае невыплаты по кредиту весь арендный фонд переходит кредитной организации как залоговая часть», – констатировал Андрей Цилосани.
Проверка на эффективность
Развитие рынка арендного жилья на основе разрабатываемого сейчас законодательства, как и вступающие в силу с 1 января требования закона об обязательном страховании договоров долевого участия, будут способствовать решению стратегической задачи, поставленной президентом РФ, по обеспечению граждан доступным жильем, хотя и не повлияют на решение уже существующим проблем обманутых дольщиков.
«Принципиально важно, что с 2014 года контролирующие органы получат возможность проведения проверки не по истечении трех лет деятельности компании, а уже после первого года деятельности строительной компании. Будут, кроме того, расширены наши полномочия по проведению внеплановых проверок. Если сегодня мы должны иметь поручение прокуратуры, то после 1 января 2014 года будет достаточно обращения граждан, информации о нарушениях в СМИ», – констатировал Олег Островский, заместитель председателя Комитета по строительству Санкт-Петербурга. Он также выразил надежду на скорейшее, не позднее 2014 года, принятие закона Санкт-Петербурга о мерах по защите интересов пострадавших граждан – участников долевого строительства. «В разработанном нами законопроекте логическая цепочка, по нашему мнению, замыкается: мы называем, что такое проблемный объект, говорим, кто такой гражданин, нуждающийся в защите его прав. А вторая часть вопроса – мы говорим, что надо сделать, чтобы достроить проблемный объект и обманутый дольщик получил квартиру», – прокомментировал Олег Островский.
Со своей стороны, Павел Созинов, руководитель Экспертной комиссии Координационного совета, указал на возможные препятствия к тому, чтобы законодательные новшества заработали в полную силу.
По его мнению, документы, регламентирующие деятельность общества взаимного страхования застройщиков, пока в большей степени декларативны. «Какая будет ставка, какие коэффициенты, от чего они зависят? Думаю, эту матрицу мы в конце концов увидим. Но пока не очень понятно, сколько же будет стоить страховка в процентах от стоимости объекта строительства», – прокомментировал Павел Созинов, уточнив, что пока в общество взаимного страхования вступили всего 37 строительных компаний.
Эксперт также ретранслировал идею, высказанную на недавнем заседании Координационного совета председателем этого общественного органа Александром Вахмистровым. «Может быть, стоит рассмотреть возможность создания и других обществ взаимного страхования, где участники знают друг друга. Например, межрегиональные крупные холдинги, похожие друг на друга, могут лучше оценить размеры потенциального ущерба в случае кризисной ситуации у одного из игроков», – объяснил Павел Созинов.
Он также напомнил, что само понятие «застройщик» до сих пор не введено в федеральное правовое поле. «Сегодня, например, в Ленинградской области используется такой неологизм как «контур застройщика», поскольку определить, кто же строит на конкретном объекте, зачастую довольно сложно и для простоты вычленяется «контур» аффилированных лиц, связанных с определенным 214-ФЗ атрибутивом. В конце концов, это может быть и ЖСК, находящийся в определенной связке с частной строительной компании, это могут оказаться и иные структуры, которые владеют земельным участком и пытаются либо строить на нем жилищные объекты и привлекать денежные средства граждан», – сказал Павел Созинов. – «В 214-ФЗ сегодня есть описание застройщика как финансовой модели, финансового института. Поэтому сегодня к застройщикам применяют аналогичные схемы, такие как страхование».
