Концепция законодательных инициатив по восстановлению прав пострадавших соинвесторов строительства с учетом предложений ИГ на 27 февр. 2007 г.

Нам нужно наше жилье!
НАМ НУЖЕН РАБОТАЮЩИЙ ЗАКОН!

Права граждан России, пострадавших от деятельности недобросовестных застройщиков должны быть восстановлены в полном объеме до конца 2007 г. Наступает момент истины – быть или не быть нашему жилью.

Уважаемые друзья, коллеги, товарищи по борьбе за наши права!

2007 г. для нас - рубеж. Или мы решим, наконец, наш вопрос, или все, что мы делали последние 2 года, окажется бессмысленным. Решить вопрос сложно, но можно. Для этого необходимо создать законодательную базу, которая, основываясь на реалиях сегодняшней ситуации, даст возможность восстановить кровные права обманутых дольщиков - независимо от их юридического статуса. Я убежден, что другого пути у нас нет. Иначе мы проиграем. Раз и навсегда.

Да, проиграем окончательно, поскольку слишком многих из нас втянули в околополитические дебаты, а тем временем, под шумок, активы строительных компаний растаскивают налево и направо. Стройплощадки переходят в другие руки, деньги наши уже растворились по пентхаузам Нью-Йорка и коттеджам Лондона.

Все мы знаем, как гасилась наша протестная волна по всей стране – в Калининграде, Москве, Ростове, Ульяновске, Питере или Подмосковье - накануне весенней избирательной компании. Точно также она будет гаситься – только в удесятеренном масштабе, накануне осенних выборов в Госдуму. Акции протеста, конечно, нужны. Но их становиться все меньше и они уже не дают результатов.
Однако, у нас есть шанс! Мы можем СРОЧНО предложить собственный законопроект и добиться того, чтобы он поступил в Государственную Думу уже до конца апреля 2007 г.

Сегодня все мы, несмотря на разницу в подходах, в своих симпатиях и антипатиях, понимаем, что само время расставило точки над « I », показало несостоятельность лоббирующих свои корыстные интересы политиканов и примкнувших к ним групп. Невозможно больше надеяться ни на дискредитировавших себя адвокатов, ни на тех федеральных депутатов, которые - не без успеха, почти целый год рядились в тогу защитников наших интересов. Не без успеха, поскольку украли у нас самое дорогое – время. Надежды на доброго дядю растаяли. Я принципиально не называю имен – мне и вам они отлично известны. Да и не в них уже суть дела. Ведь никакая полемика, никакая критика не сделает этих «помощников» народа другими.

Повторяю, у нас остается один шанс. Инициативная группа, состоящая из самих пострадавших соинвесторов и привлеченных экспертов, уже заканчивает работу над нашим законопроектом. Мы с вами сами можем добиться его внесения в Думу России и принятия реального закона еще до осени 2007 г.

Предлагаемый законопроект учитывает наши с вами кровные интересы. Что у нас с вами есть сегодня, чтобы кардинально изменить ситуацию?
1. Нами самостоятельно, с помощью  юристов, экспертов, профессиональных управленцев-строителей, разработан законопроект «О государственных гарантиях защиты прав граждан - соинвесторов строительства». По предварительным оценкам, наша, близкая к завершению работа, вполне может стать хорошей первоосновой (обратите внимание: « О государственных гарантиях…»).
2. Нами уже проведены консультации с рядом депутатов Госдумы и членами Совета Федерации. Они готовы внести наш законопроект, если он будет содержать конкретные механизмы решения затянувшегося социального конфликта, а его обсуждение среди дольщиков покажет, что будущий закон вызывает поддержку. Это необходимый фактор, так как им придется столкнуться с интересами и амбициями дискредитировавших себя в этой сфере «законодателей».
3. Предлагаемый закон должен не только ввести в юридическую практику сами понятия, такие как «пострадавший соинвестор», «участник долевого строительства» и др., но и предложить реальные, не абстрактные гарантии решения вопроса. Это должен быть закон прямого действия, который перевернет ситуацию и приведет к тому, что нам не нужно будет больше просить и умолять зарвавшихся чиновников на местах. Их нужно поставить в положение, когда не решая наш вопрос, они превратятся в нарушителей законодательства, с вытекающими санкциями за его неисполнение. Наш закон должен дать исчерпывающие ответы на вопрос: где, когда, в какие сроки будет решена проблема по каждому проблемному строительному объекту, а также кто персонально за это отвечает.

И главное. Основываясь на ваших предложениях и позитивном опыте регионов, мы предлагаем реальный механизм получения недвижимости- реальных квадратных метров, а не подачек в виде компенсаций и частичных выплат стоимости наших квартир. Получения выстраданных и честно оплаченных квадратных метров в том объеме, за который мы платили деньги. Россия не Люксембург и не Швейцария. Чтобы не говорили власти, земля у нас в стране есть. По нашему законопроекту, новым строительным организациям, получившим заброшенную стройплощадку, надо выделять в дополнение - к каждому недостроенному объекту дополнительную, желательно, прилегающую, территорию. Заинтересованность инвесторов, которые в ускоренном режиме получат землю, не обходя раз за разом кабинеты чиновников, мощный рычаг. Ведь не надо забывать и о том, что по разным источникам у строителей около 20 процентов средств уходило и уходит на разного рода взятки. И это задолго до начала работ на объекте.

По аналогичной схеме будет, по нашему мнению, решен вопрос и «фондовиков», «расторженцев», а также жертв прямого мошенничества, в том числе тех, кто пострадал на «воздушных», не существующих объектах. Законопроект учитывает интересы всех категорий пострадавших граждан.

Если законодательная база обяжет выделять дополнительную землю субъекты Федерации, если юридически это станет нормой, а общественные объединения соинвесторов (в том числе не зарегистрированные юридически, но объединяющие большую часть пострадавших на конкретных объектах граждан инициативные группы) получат реальные права контроля, мы, наконец, сдвинемся с мертвой точки. Ведь сегодня, когда мы практически перестали проводить акции протеста, губернаторы потеряли мотивацию решения нашего вопроса. Известный мертворожденный законопроект заглох окончательно (и, надеюсь, бесповоротно). Правовой базы не создано. Региональные руководители хотят (а чаще - не хотят) решать вопрос обманутых дольщиков индивидуально, по своему усмотрению, причем на свой страх и риск: ни законно выделенных средств в бюджете, ни правой базы у них нет.
 
Если развязать руки регионам, если предоставить им законодательную базу, если дать объединениям соинвесторов реальное право контроля, создастся вполне технологичная цепочка.

Но повторю еще раз – мы потеряли благодаря умелым действиям заинтересованных в этом лиц, втянувших нас в бесконечные заседания и совещания в бесполезных рабочих группах и комиссиях весь 2006 год. Весна 2007 г. решит судьбу наших неполученных квартир и недостроенных домов. Перед нами, попавшими в эпицентр крупнейшей аферы за всю новейшую историю России, вопрос сегодня стоит очень просто: быть или не быть нашему жилью, жить или не жить нам и нашим семьям, детям так, как мы с вами планировали и мечтали.

Друзья! Активно включайтесь в обсуждение законопроекта (правда, не превращая это в говорильню). Если у вас есть квалифицированные юристы, подключайте их. Если ваша инициативная группа имеет среди обманутых дольщиков опытных управленцев, проводите коллективные обсуждения. Поправки и предложения должны быть по существу, иначе работа над законом затянется и станет неэффективной. Между тем нынешней осенью вносить законопроект будет незачем и некому – депутаты займутся своей предвыборной кампанией.

Общероссийское общественное движение "Комитет помощи пострадавшим дольщикам: ЖЗЛ» гарантирует, что законопроект будет дорабатываться в условиях информационной открытости, конструктивного диалога со всеми заинтересованными лицами. Каждое предложение будет рассмотрено не с точки зрения интересов тех или иных лоббистских  группировок, а с точки зрения кровных интересов каждого обманутого соинвестора строительства.

Уверен, что вместе мы можем добиться справедливости!

Антон Беляков, председатель Общероссийского
 Общественного движения "Комитет
помощи пострадавшим дольщикам: ЖЗЛ»

Приложение:  Концепция законопроекта

ПРИЛОЖЕНИЕ: концепция законопроекта.

Концепция законодательных инициатив по восстановлению прав пострадавших соинвесторов
строительства с учетом предложений ИГ на 27 февр. 2007 г.

I.  Преамбула.
II. Проект ФЗ «О государственных гарантиях защиты прав граждан-
     соинвесторов строительства».
III. Поправки в действующее законодательство.

I. Преамбула.

Отсутствие в течение длительного периода проработанного правового регулирования сферы долевого участия в строительстве, в том числе многоквартирных домов, недостаточное законодательное обеспечение прав участников этих договоров (соинвесторов) [1] , а также отсутствие серьезного, а главное эффективного, контроля со стороны государства за данной сферой стало главным фактором массового нарушения прав граждан и юридических лиц, заключивших договоры долевого строительства (инвестиционные контракты, договоры простого товарищества, участия в кооперативах и фондах и т.д.).
Поэтому органы государственный власти и местного самоуправления несут прямую ответственность за возникшее положение и должны принять непосредственное активное участие в восстановлении нарушенных прав граждан.

[1] Специальный ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» начал действовать только весной 2005 г.

II. Проект ФЗ «О государственных гарантиях защиты прав граждан- соинвесторов строительства».

Необходимо принять базовый закон, регулирующий основные достаточно специфические отношения, возникающие в процессе восстановления прав дольщиков (соинвесторов) строительства.

Основные положения ФЗ «О государственных гарантиях защиты прав граждан- соинвесторов строительства».

1. Определяет основные понятия, используемые в данном законе:
• должник (строительная организация) – лицо либо его правопреемник, обязавшееся предоставить пострадавшему соинвестору причитающиеся площади или возвратить стоимость вклада и не исполнившее либо уклоняющееся от выполнения данных обязательств;
• строительная организации - юридическое лицо либо его правопреемник независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель либо его правопреемник, привлекающие вклады в виде денежных средств, трудового участия либо имущества участников долевого строительства (соинвесторов) для строительства (создания) самостоятельно либо с привлечением третьих лиц, многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости социального, культурного, коммерческого или производственного назначения;

• пострадавший соинвестор (участник долевого строительства) – лицо либо его правопреемник, участвовавшее на основании договора вкладом в виде денежных средств, имущества либо трудового участия в совместной деятельности по строительству жилого дома или гаражного комплекса и не получившее причитающихся площадей или возмещения стоимости вклада в том числе, после завершения строительства, и если исчерпаны или невозможны судебные или административные способы защиты прав;
• участник долевого строительства - гражданин или юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы либо их правопреемник, вклады которого в виде денежных средств, трудового участия либо имущества привлечены должником - строительными организациями для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве либо иных видов договоров о привлечении средств в долевое строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
• именной реестр пострадавших соинвесторов – список лиц, признанных в установленном порядке уполномоченным органом, являющимся реестродержателем, пострадавшими на основании их простого письменного заявления и имеющих право на компенсацию долевого вклада предоставлением причитающихся площадей или возврата стоимости вклада в случае отказа от натурального предоставления в порядке, установленном реестродержателем.

2. Регулирует отношения, возникающие в ходе восстановления прав соинвесторов, между пострадавшими соинвесторами, строительными организациями, не выполнившими свои обязательства, уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, органами государственной власти субъекта РФ, органами местного самоуправления, строительной организацией, выигравшей аукцион и т.д.

3. Определяет права общественных объединений соинвесторов.
  Общественные и иные некоммерческие объединения соинвесторов, далее «Объединения» - объединения граждан, целью которых является восстановление прав соинвесторов строительства по заключенным договорам, в том числе на конкретном строительном объекте.

   Объединения могут быть как зарегистрированы в виде юридического лица (некоммерческое партнерство, общественная организация и т.д.), так и не зарегистрированы, например – простое Товарищество.
При наличии на объекте двух и более Объединений (обладающих уставом и способных подтвердить свои полномочия соответствующими протоколами собрания соинвесторов) ими создается единый представительный орган, для представления интересов всех соинвесторов на объекте. Формирование  единого  представительного органа осуществляется на основе принципа пропорционального представительства в зависимости от численности членов Объединения.
Если единый  представительный орган не создан, то представительство интересов всех инвесторов осуществляет Объединение, объединяющее более половины пострадавших соинвесторов на объекте.

4. Специальный порядок восстановления применяется в следующих случаях:
• данные нарушения возникли до 2005 г.
• соинвестор предоставляет доказательства своего участия в совместной деятельности, выполнения им своих обязательств и приобретения права на долю площадей (доказательствами признаются подлинные: договоры, акты сверки расчетов с должником, судебные акты, реестры кредиторов должника, выверочные списки исполнительных органов власти, признание соинвестора потерпевшим в уголовном деле должника).

5. Уполномоченным федеральный орган исполнительной власти (уполномоченные органы исполнительной власти субъекта РФ):
• составляет именной реестр пострадавших соинвесторов, с учетом того, что право соинвестора на включение в именной реестр возникает в случае признания его реестродержателем пострадавшим и предоставления доказательств участия в совместной деятельности по строительству жилого дома или гаражного комплекса на основании соответствующего договора, при частичном выполнении пострадавшим соинвестором своих обязательств право на компенсацию определяется пропорционально стоимости внесенного вклада. При этом отказ либо уклонение уполномоченного органа включения в реестр могут быть обжалованы в суд;
Механизм решения вопроса пострадавших инвесторов будет выявлен после инвентаризации (составления реестра) и структурирования схем нарушения прав, которые скорее всего сведутся к ряду типичных случаев: двойных продаж, смены должника без одновременного перевода его долга перед долевым инвестором на сингулярного правопреемника и т.п. Механизм разрешения указанных ситуаций различен, но возможно их обобщение по однородным признакам. После выявления однородных групп необходима пилотная целевая реализация конкретного механизма в отношении конкретного случая или должника, что в случае двойных продаж может быть выделение участков под застройку с обременениями в отношении пострадавших инвесторов, в ряде других случаев будет достаточно привлечения административного ресурса либо грамотного юридического сопровождения, что вообще не потребует учета в реестре пострадавших инвесторов.    

• в установленных ФЗ случаях берет под свое управление строительные организации, нарушившие свои обязательства [2];
• организует независимую оценку имущества (активов, пассивов) строительной организации;
• осуществляет, если это возможно, оздоровление строительной организации, участвует в процедуре банкротства строительной организации;
• организует удовлетворение кредиторов первой и второй очереди [3]  из имущества строительной организации;
• оставшееся имущество строительной организации выставляется, в том числе недостроенный объект и земельный участок на аукцион одним лотом вместе с дополнительным земельным участком;
• совместно с исполнительными органами государственной власти и органы местного самоуправления, осуществляющие предоставление земельных участков, проводит работы по формированию дополнительного земельного участка для выставления на аукцион . Во избежание коррупционных схем ФЗ предусматривает специальную методику расчета размеров и качества, выставляемых на аукцион дополнительных земельных участков;
• осуществляет особый контроль за деятельностью организации, победившей на аукционе[4] .

[2] Решение может быть обжаловано в суд.

[3] Соинвесторы поправками в ФЗ «О банкротстве» отнесены во вторую очередь и их требования будут удовлетворены в порядке, предусмотренным нашим Законом. Кредиторы третьей очереди не получают удовлетворение при недостаточности имущества застройщика.

[4] Дополнительный участок формируется с таким расчетом, чтобы сохранялся экономический смысл приобретения этого участка вместе с имуществом застройщика и обязательствами перед соинвесторами.

6. Общественные объединения соинвесторов, в т.ч. посредством введения своих представителей ( см. п.3 ) в соответствующие рабочие органы всех уровней имеют право:
• участвовать в составлении именного реестра пострадавших соинвесторов;
• участвовать в оценке имущества строительной организации;
• участвовать в формировании дополнительного земельного участка;
• участвовать с правом совещательного голоса в иных рабочих органах;
• знакомиться со всеми материалами, связанными с процессом восстановления своих прав, если это не противоречит действующему законодательству;
• организовывать и осуществлять иные формы общественного контроля.

III. Поправки в действующее законодательство.

1. Изменения в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в части компетенции Уполномоченного федерального органа исполнительной власти, технические моменты и пр.
2. Дополнения КоАП, вводящие ответственность за нарушение положений ФЗ «О восстановлении прав дольщиков».
3. Изменения в Земельный кодекс статей, регулирующих формирование земельного участка, проведение аукциона.
4. Изменения ФЗ «О банкротстве» с учетом положений ФЗ «О восстановлении прав дольщиков».

Члены рабочей группы по подготовке законопроекта:

Бокова И.Х.
представитель инициативной группы соинвесторов пострадавших от КТ «Социальная инициатива и К», объект «Московия»;

Бородовский А.А.
представитель инициативной группы соинвесторов пострадавших от компании «Морэль», г.Москва;

Карзыкин Д.Л.
представитель инициативной группы соинвесторов пострадавших от компании «Сиболь», г.Москва, Квартал Коптева;

Петрова Е.В.
представитель инициативной группы соинвесторов пострадавших от компании «Аттика 2001» и «Сибур инвест»;

Синицын Г.В.
Зам. председателя некоммерческого партнерства обманутых вкладчиков на объекте п.Октябрьский, КТ «Социальная инициатива и К»;

Тукаева Э.Р.
представитель инициативной группы соинвесторов пострадавших от компании «Меркурий-Эстейт»;

Уваров А.И.
представитель инициативной группы соинвесторов пострадавших от компании «Экипаж»;

Швабский М.А.
председатель Калининградского отделения движения «Комитета пострадавших дольщиков: ЖЗЛ»;

Щупановский Д.Б.
председатель Санкт-Петербургского отделения движения «Комитета пострадавших дольщиков: ЖЗЛ».

Полный список будет опубликован дополнительно.

Ваши предложения и замечания Вы можете высказать на форуме нашего сайта http:\\ www. help.su  или выслать по адресу Email: md24@list.ru с указанием Ваших точных координат для обратной связи.
Телефоны : +7 (495) 743-15-15, 625-88-30.