Жилой комплекс «Юго-Западный» позиционируется как идеальное место для загородной жизни, жилье бизнес-класса, имеющее выгодное расположение и отличную экологию. К сожалению, реклама комплекса использует настоящее время, тогда как стоит использовать будущее.
Украинская ассоциация помощи пострадавшим инвесторам
20 ноября стало знаменательной датой для жилого комплекса «Гагарин» в Чебоксарах. По результатам проверки, Госстройнадзор Чувашии утвердил соответствие требованиям проектной документации позиции 2 в этом комплексе. Это важный шаг на пути к завершению строительства и передаче ключей жильцам
Многие ошибочно полагают, что главными виновниками всех бед пострадавших соинвесторов являются недобросовестные строительные компании. Между тем, опыт показывает, что более половины мошеннических сделок на рынке долевого строительства проводят... нечистоплотные риэлторы!
Следственный комитет РФ возбудил уголовное дело в отношении подмосковной муниципальной чиновницы, подозреваемой в захвате земельного участка на территории Бородинского военно-исторического заповедника. Кроме того, следователи проверяют законность выделения под дачное строительство и других земель в границах заповедника.
Более 90% жилых площадей, сдаваемых в наем в Москве, арендуются с использованием «серых» и «черных» схем. Об этом со ссылкой на руководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда столицы сообщает РИА «Новости». Объемы съемного жилья в Москве в настоящий момент оцениваются экспертами примерно в 10 млн. кв. м.
Концепция законодательных инициатив по восстановлению прав пострадавших соинвесторов строительства с учетом предложений ИГ на 27 февр. 2007 г.
I. Преамбула.
II. Проект ФЗ «О государственных гарантиях защиты прав граждан-соинвесторов строительства».
III. Поправки в действующее законодательство.
I. Преамбула.
Отсутствие в течение длительного периода проработанного правового регулирования сферы долевого участия в строительстве, в том числе многоквартирных домов, недостаточное законодательное обеспечение прав участников этих договоров (соинвесторов) [1], а также отсутствие серьезного, а главное эффективного, контроля со стороны государства за данной сферой стало главным фактором массового нарушения прав граждан и юридических лиц, заключивших договоры долевого строительства (инвестиционные контракты, договоры простого товарищества, участия в кооперативах и фондах и т.д.).
Поэтому органы государственный власти и местного самоуправления несут прямую ответственность за возникшее положение и должны принять непосредственное активное участие в восстановлении нарушенных прав граждан.
[1] Специальный ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» начал действовать только весной 2005 г.
II. Проект ФЗ «О государственных гарантиях защиты прав граждан- соинвесторов строительства».
Необходимо принять базовый закон, регулирующий основные достаточно специфические отношения, возникающие в процессе восстановления прав дольщиков (соинвесторов) строительства.
Основные положения ФЗ «О государственных гарантиях защиты прав граждан- соинвесторов строительства».
1. Определяет основные понятия, используемые в данном законе:
должник (строительная организация) – лицо либо его правопреемник, обязавшееся предоставить пострадавшему соинвестору причитающиеся площади или возвратить стоимость вклада и не исполнившее либо уклоняющееся от выполнения данных обязательств;
строительная организации - юридическое лицо либо его правопреемник независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель либо его правопреемник, привлекающие вклады в виде денежных средств, трудового участия либо имущества участников долевого строительства (соинвесторов) для строительства (создания) самостоятельно либо с привлечением третьих лиц, многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости социального, культурного, коммерческого или производственного назначения;
пострадавший соинвестор (участник долевого строительства) – лицо либо его правопреемник, участвовавшее на основании договора вкладом в виде денежных средств, имущества либо трудового участия в совместной деятельности по строительству жилого дома или гаражного комплекса и не получившее причитающихся площадей или возмещения стоимости вклада в том числе, после завершения строительства, и если исчерпаны или невозможны судебные или административные способы защиты прав;
участник долевого строительства - гражданин или юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы либо их правопреемник, вклады которого в виде денежных средств, трудового участия либо имущества привлечены должником - строительными организациями для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве либо иных видов договоров о привлечении средств в долевое строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
именной реестр пострадавших соинвесторов – список лиц, признанных в установленном порядке уполномоченным органом, являющимся реестродержателем, пострадавшими на основании их простого письменного заявления и имеющих право на компенсацию долевого вклада предоставлением причитающихся площадей или возврата стоимости вклада в случае отказа от натурального предоставления в порядке, установленном реестродержателем.
Регулирует отношения, возникающие в ходе восстановления прав соинвесторов, между пострадавшими соинвесторами, строительными организациями, не выполнившими свои обязательства, уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, органами государственной власти субъекта РФ, органами местного самоуправления, строительной организацией, выигравшей аукцион и т.д.
Определяет права общественных объединений соинвесторов.
Общественные и иные некоммерческие объединения соинвесторов, далее «Объединения» - объединения граждан, целью которых является восстановление прав соинвесторов строительства по заключенным договорам, в том числе на конкретном строительном объекте.
Объединения могут быть как зарегистрированы в виде юридического лица (некоммерческое партнерство, общественная организация и т.д.), так и не зарегистрированы, например – простое Товарищество.
При наличии на объекте двух и более Объединений (обладающих уставом и способных подтвердить свои полномочия соответствующими протоколами собрания соинвесторов) ими создается единый представительный орган, для представления интересов всех соинвесторов на объекте. Формирование единого представительного органа осуществляется на основе принципа пропорционального представительства в зависимости от численности членов Объединения.
Если единый представительный орган не создан, то представительство интересов всех инвесторов осуществляет Объединение, объединяющее более половины пострадавших соинвесторов на объекте.
4. Специальный порядок восстановления применяется в следующих случаях:
данные нарушения возникли до 2005 г.
соинвестор предоставляет доказательства своего участия в совместной деятельности, выполнения им своих обязательств и приобретения права на долю площадей (доказательствами признаются подлинные: договоры, акты сверки расчетов с должником, судебные акты, реестры кредиторов должника, выверочные списки исполнительных органов власти, признание соинвестора потерпевшим в уголовном деле должника).
5. Уполномоченным федеральный орган исполнительной власти (уполномоченные органы исполнительной власти субъекта РФ):
составляет именной реестр пострадавших соинвесторов, с учетом того, что право соинвестора на включение в именной реестр возникает в случае признания его реестродержателем пострадавшим и предоставления доказательств участия в совместной деятельности по строительству жилого дома или гаражного комплекса на основании соответствующего договора, при частичном выполнении пострадавшим соинвестором своих обязательств право на компенсацию определяется пропорционально стоимости внесенного вклада. При этом отказ либо уклонение уполномоченного органа включения в реестр могут быть обжалованы в суд;
Механизм решения вопроса пострадавших инвесторов будет выявлен после инвентаризации (составления реестра) и структурирования схем нарушения прав, которые скорее всего сведутся к ряду типичных случаев: двойных продаж, смены должника без одновременного перевода его долга перед долевым инвестором на сингулярного правопреемника и т.п. Механизм разрешения указанных ситуаций различен, но возможно их обобщение по однородным признакам. После выявления однородных групп необходима пилотная целевая реализация конкретного механизма в отношении конкретного случая или должника, что в случае двойных продаж может быть выделение участков под застройку с обременениями в отношении пострадавших инвесторов, в ряде других случаев будет достаточно привлечения административного ресурса либо грамотного юридического сопровождения, что вообще не потребует учета в реестре пострадавших инвесторов.
в установленных ФЗ случаях берет под свое управление строительные организации, нарушившие свои обязательства [2];
осуществляет, если это возможно, оздоровление строительной организации, участвует в процедуре банкротства строительной организации;
организует удовлетворение кредиторов первой и второй очереди [3] из имущества строительной организации;
оставшееся имущество строительной организации выставляется, в том числе недостроенный объект и земельный участок на аукцион одним лотом вместе с дополнительным земельным участком;
совместно с исполнительными органами государственной власти и органы местного самоуправления, осуществляющие предоставление земельных участков, проводит работы по формированию дополнительного земельного участка для выставления на аукцион . Во избежание коррупционных схем ФЗ предусматривает специальную методику расчета размеров и качества, выставляемых на аукцион дополнительных земельных участков;
осуществляет особый контроль за деятельностью организации, победившей на аукционе [4] .
[2] Решение может быть обжаловано в суд.
[3] Соинвесторы поправками в ФЗ «О банкротстве» отнесены во вторую очередь и их требования будут удовлетворены в порядке, предусмотренным нашим Законом. Кредиторы третьей очереди не получают удовлетворение при недостаточности имущества застройщика.
[4] Дополнительный участок формируется с таким расчетом, чтобы сохранялся экономический смысл приобретения этого участка вместе с имуществом застройщика и обязательствами перед соинвесторами.
6. Общественные объединения соинвесторов, в т.ч. посредством введения своих представителей ( см. п.3 ) в соответствующие рабочие органы всех уровней имеют право:
участвовать в составлении именного реестра пострадавших соинвесторов;
участвовать в оценке имущества строительной организации;
участвовать в формировании дополнительного земельного участка;
участвовать с правом совещательного голоса в иных рабочих органах;
знакомиться со всеми материалами, связанными с процессом восстановления своих прав, если это не противоречит действующему законодательству;
организовывать и осуществлять иные формы общественного контроля.
III. Поправки в действующее законодательство.
1. Изменения в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в части компетенции Уполномоченного федерального органа исполнительной власти, технические моменты и пр.
2. Дополнения КоАП, вводящие ответственность за нарушение положений ФЗ «О восстановлении прав дольщиков».
3. Изменения в Земельный кодекс статей, регулирующих формирование земельного участка, проведение аукциона.
4. Изменения ФЗ «О банкротстве» с учетом положений ФЗ «О восстановлении прав дольщиков».
Члены рабочей группы по подготовке законопроекта:
Бокова И.Х.
представитель инициативной группы соинвесторов пострадавших от КТ «Социальная инициатива и К», объект «Московия»; Бородовский А.А.
представитель инициативной группы соинвесторов пострадавших от компании «Морэль», г.Москва; Карзыкин Д.Л.
представитель инициативной группы соинвесторов пострадавших от компании «Сиболь», г.Москва, Квартал Коптева; Петрова Е.В.
представитель инициативной группы соинвесторов пострадавших от компании «Аттика 2001» и «Сибур инвест»; Синицын Г.В.
Зам. председателя некоммерческого партнерства обманутых вкладчиков на объекте п.Октябрьский, КТ «Социальная инициатива и К»; Тукаева Э.Р.
представитель инициативной группы соинвесторов пострадавших от компании «Меркурий-Эстейт»; Уваров А.И.
представитель инициативной группы соинвесторов пострадавших от компании «Экипаж»; Швабский М.А.
председатель Калининградского отделения движения «Комитета пострадавших дольщиков: ЖЗЛ»; Щупановский Д.Б.
председатель Санкт-Петербургского отделения движения «Комитета пострадавших дольщиков: ЖЗЛ».
Полный список будет опубликован дополнительно.
