 |
|
|
|
 |
 |
 |
 |
|
||||||||||||||||
 |
|||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
Строительство не начиналосьК сожалению, более низкая цена на квадратный метр жилья на нулевом этапе строительства сопряжена не только с долгим ожиданием завершения строительства, но иногда и с мучительным ожиданием его начала. Как же быть, если деньги уже внесены, а никаких признаков освоения оговоренного земельного участка не наблюдается? Не надо сразу же впадать в панику: даже солидные застройщики могут откладывать начало строительства на несколько месяцев. А в период кризиса задержки наверняка участятся. Но если нет никаких признаков строительства на протяжении года или полутора лет, то это повод всерьез обеспокоиться, не является ли вторая сторона Вашей сделки (застройщик или агентство) мошенником. Как выявить мошенничество? Во-первых, следует проверить наличие у застройщика разрешительной документации и прав на строительство дома. Разумеется, это нужно было сделать еще ДО подписания договора, но если по каким-то причинам Вы этого не сделали, сделайте немедленно. Вам следует бить тревогу, если у застройщика отсутствуют: - Договор аренды земельного участка для строительства (или свидетельство о праве собственности застройщика на земельный участок); - Утвержденная проектная документация; - Разрешение на выполнение строительных работ. Во-вторых, еще раз внимательно изучите подписанный Вами договор. Практика показывает, что наиболее рискованными являются следующие схемы оплаты приобретаемой квартиры:
ВНИМАНИЕ!!! Если подписанный Вами договор представляет собой один из вышеперечисленных вариантов, это еще НЕ значит, что Вы имеете дело с мошенниками, но это значит, что Вам следует быть бдительными и в случае невыполнения второй стороной своих обязательств немедленно обращаться в суд. Только суд может привлечь к ответственности застройщика, исполнительные власти не правомочны этого сделать. Приобретение векселя (или заключение договора займа) В этом случае гражданин дает застройщику денежные средства «как бы» в долг, а застройщик формально принимает обязательство по истечении определенного срока передать в погашение долга квартиру. Но «на бумаге», то есть в векселе или договоре займа, указано только обязательство застройщика оплатить вексель (возвратить заем). В указанной ситуации существует риск неисполнения застройщиком обязательства передать квартиру, и гражданин не сможет принудить застройщика к этому, а сможет только взыскать сумму «долга», которая даже с учетом процентов за пользование денежными средствами явно обесценится вследствие инфляции. В указанном случае гражданин может обратиться за защитой своих прав только в суд общей юрисдикции по месту нахождения застройщика (по образцу согласно Приложению № 1). Содержанием исковых требований будет взыскание с застройщика суммы платежа по векселю (или суммы займа) с процентами за пользование денежными средствами. Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры (или предварительного договора участия в долевом строительстве) Смысл предварительного договора купли-продажи квартиры в том, что в будущем, когда застройщик получит разрешение, всю необходимую документацию и построит дом, он заключит с Вами основной договор купли-продажи готовой квартиры. Соответственно, предварительный договор дает Вам право не на жилое помещение, а на покупку этого жилого помещения в будущем. По предварительному договору подразумевается, что права на все квартиры приобретают не конкретные граждане-дольщики, а застройщик, т.е. формально схема следующая:
Но в реальности деньги с покупателя застройщик получает по предварительному договору купли-продажи — квартира полностью оплачивается в момент его заключения, а не когда она появится физически. Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации предварительный договор не содержит иных обязательств, кроме заключения в будущем основного договора, то есть не предусматривает уплаты денег за квартиру и передачу в собственность гражданину этой квартиры. Кроме того, предварительный договор купли-продажи жилого помещения не подлежит государственной регистрации, следовательно, у недобросовестного застройщика нет препятствий к заключению нескольких подобных договоров в отношении одной и той же квартиры, так называемых «двойных продаж». Аналогичные риски содержит и предварительный договор участия в долевом строительстве. Если застройщик нарушил обязательство заключить основной договор и передать квартиру к оговоренному сроку, Вам следует обратиться в суд. Сутью иска будет: - признать предварительный договор прекратившим свое действие, - обязать застройщика возвратить денежные средства (по образцу согласно Приложению №2 и Приложеню З. Иск, приведенный в приложении, должен предъявляться в случае создания объекта, но затягивания сроков передачи квартиры. Требования о возврате денежных средств могут быть предъявлены только в суд общей юрисдикции по месту нахождения застройщика. Если же выявится случай «двойной продажи», то гражданину, помимо подачи иска, следует обратиться в органы внутренних дел (по месту нахождения застройщика или строительства) о возбуждении уголовного дела по факту мошенничества. Если Вы столкнулись с мошенничеством, единственный способ вернуть деньги — это обратиться в суд с иском о взыскании задолженности в связи с прекращением обязательств по предварительному договору (см. Приложение № 2, Приложение № 4). Вместе с тем следует отметить, что на сегодняшний день заключение предварительных договоров купли-продажи квартир и участия в долевом строительстве — это широко распространенная практика, и в большинстве случаев граждане получают обещанные квартиры, поэтому не спешите подавать иск о возврате денег. Но если никакой строительной деятельности действительно не ведется, то готовьтесь к суду. Договор через агента Иногда используются схемы с привлечением промежуточного звена — агента, который обязуется инвестировать деньги граждан в строительство, а по его завершении взамен передать готовые квартиры, полученные от застройщика. Гражданину предлагается заключить договор с компанией (якобы имеющей непосредственное отношение к застройщику), из которого следует, что - гражданин передает агенту деньги и поручает использовать эти деньги для приобретения у застройщика квартиры и передачи ее гражданину. При этом агент чаще всего не имеет никаких договоров с застройщиком. В таком случае застройщик не несет каких-либо обязательств перед гражданами, и если агент (как правило, это фирма-«однодневка») не исполнит обязанность по передаче квартиры, то требования о возврате денежных средств гражданин может предъявлять в судебном порядке только агенту (по образцу согласно Приложению № 4). В таком случае Вам также имеет смысл обратиться в органы внутренних дел (по месту нахождения агента) о возбуждении уголовного дела по факту мошенничества. Как наказать мошенников Необходимо учесть, что часто недобросовестные застройщики не исполняют решения суда, вынесенные в пользу граждан. В подобных случаях Вам следует обращаться за содействием в защите своих прав в органы внутренних дел. Дело в том, что никто кроме них законодательно не уполномочен привлекать к ответственности за уголовнонаказуемые деяния и возбуждать уголовные дела за мошенничество или злостное уклонение от исполнения решений судов. Поэтому каждый дольщик, поняв, что его обманули и не собираются возвращать деньги или передавать квартиру, в том числе исполнять соответствующие решения суда, должен обратиться с заявлением о возбуждении уголовного дела в отношении застройщика-мошенника или его агента в органы внутренних дел. Обращаться следует в то отделение, на подведомственной территории которого находится офис застройщика или агента, либо адрес, указанный в учредительных документах (по образцу согласно Приложению № 5).
Случается, что и органы внутренних дел не спешат возбуждать уголовные дела либо по различным причинам отказывают в их возбуждении. В такой ситуации гражданину следует обжаловать действия органов внутренних дел в территориальную прокуратуру (по образцу согласно Приложению №6). Это является наиболее действенной мерой для того, чтобы дать ход делу и не дать мошенникам уйти от ответственности. Все иные действия, в том числе направление жалоб на недобросовестных застройщиков в другие инстанции, как показывает практика, неэффективны, поскольку законом четко установлено разграничение полномочий и предметов ведения между органами государственной власти, поэтому подобные жалобы все равно должны перенаправляться в правоохранительные органы.
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
